1. Đặt vấn đề
Những năm trở lại đây, Gia Lâm được nhắc đến như một điểm đến đầu tư đầy hấp dẫn trên thị trường. Sự sôi động của thị trường bất động sản Gia Lâm tiếp tục được giới chuyên môn đánh giá sẽ còn nhiều triển vọng trong tương lai. Theo khảo sát của các sàn giao dịch tại Gia Lâm, giá đất tại khu vực này tăng từ 30 – 50% trong vòng 3 năm trở lại đây và tăng mạnh nhất vào năm 2018, đầu năm 2019. (Nhật Minh, 2019). Với tiềm năng lớn, thị trường bất động sản Gia Lâm sẽ có xu hướng ngày càng phát triển mạnh mẽ.
Xuất phát từ thực trạng trên, nhằm giúp cho các nhà đầu tư cũng như các nhà quản lý và các công ty kinh doanh bất động sản tại Việt Nam nói chung và cụ thể tại khu vực Gia Lâm, TP Hà Nội nói riêng có thêm tài liệu tham khảo cho việc ra quyết định đầu tư dự án căn hộ, cơ quan quản lý thị trường bất động sản có thêm tài liệu nhằm tham khảo khi ban hành các chính sách quản lý, người tiêu dùng có thêm tài liệu tham khảo trước khi ra quyết định mua căn hộ, cụ thể là quá trình tác động đến ý định mua…nhóm tác giả tiến hành nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ của khách hàng cá nhân phục vụ công tác quản lý và kinh doanh bất động sản tại huyện Gia Lâm – thành phố Hà Nội”.
2. Kết quả nghiên cứu
2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ của khách hàng cá nhân
Trong nghiên cứu này nhóm tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu bao gồm 9 nhóm yếu tố đó là: thiết kế của căn hộ, môi trường sống, vị trí của căn hộ, yếu tố văn hóa xã hội, giá của căn hộ, thương hiệu chủ đầu tư, hồ sơ pháp lý của dự án, chăm sóc khách hàng và tiện ích công cộng.
Sau khi thực hiện các bước kiểm định mô hình đo lường, phân tích sự khác biệt giữa biến định tính với ý định mua. Kết quả này cho thấy các giả thuyết từ đề xuất trong mô hình nghiên cứu đều được chấp nhận, tức là các biến độc lập trong mô hình đề xuất của tác giả đều có ảnh hưởng đến biến phụ thuộc. Mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố đến ý định mua căn hộ của khách hàng cá nhân trên địa bàn nghiên cứu xếp theo thứ tự mức độ ảnh hưởng từ cao đến thấp là: (1) Giá cả căn hộ; (2) Hồ sơ pháp lý của dự án; (3) Vị trí của căn hộ; (4) Thiết kế căn hộ; (5) Thương hiệu của chủ đầu tư; (6) Tiện ích công cộng; (7) Môi trường sống; (8) Chăm sóc khách hàng và (9) Yếu tố văn hóa xã hội.
    |
 |
| Chung cư ở Khu đô thị Đặng Xá |
Hình 1: Chung cư ở Khu đô thị Đặng Xá
2.2. Đề xuất các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu quả công tác quản lý và kinh doanh bất động sản tại huyện Gia Lâm – thành phố Hà Nội
2.2.1. Giải pháp về tài chính
Giá cả là yếu tố đầu tiên các khách hàng quan tâm. Việc xác định giá hợp lý và xây dựng điều kiện thanh toán thuận lợi sẽ là động lực để khách hàng cá nhân đầu tư vào dự án.Ví dụ đối với căn hộ từ 2 phòng ngủ, giá bán tầm dưới 2 tỷ đồng là những căn hộ được quan tâm nhiều nhất.
Nhóm có nhu cầu mua nhiều nhất hiện nay là những cặp vợ chồng trẻ.Tuy nhiên nhóm này thường lại đang khó khăn trong vấn đề cân đối tài chính để mua căn hộ. Chính vì vậy nhu cầu được tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ tài chính để mua nhà là rất cao. Thực tế việc các cá nhân muốn tiếp cận các nguồn vốn vay vẫn còn phải gặp nhiều khó khăn do các vấn đề về thủ tục, các giấy tờ chứng minh, .... Việc các chủ đầu tư có những chính sách linh hoạt, hỗ trợ các khách hàng trong việc lựa chọn cũng như tiếp cận nguồn tài chính từ các ngân hàng, hay việc giãn tiến độ thanh toán, các hình thức khuyến mãi, …giúp khách hàng thuận tiên hơn trong việc chuẩn bị đủ nguồn lực từ đó quyết định tới việc mua căn hộ.
2.2.2. Giải pháp về pháp lý
Để tạo niềm tin cũng như thu hút khách hàng thì chủ đầu tư cần công khai những thông tin liên quan đến dự án để chứng tỏ quy trình xin phê duyệt để thực hiện dự án của chủ đầu tư chấp hành đúng theo thủ tục mà các tổ chức, cơ quan nhà nước đã ban hành. Hợp đồng mua bán cần phải có điều khoản cam kết về chất lượng hoàn thiện công trình và phụ lục hợp đồng mô tả mức độ hoàn thiện của căn hộ. Đồng thời, những quy định về thời điểm thanh toán phải được gắn liền với tiến độ và kết quả xây dựng công trình.
2.2.3. Giải pháp về kỹ thuật
Hạ tầng kỹ thuật bên ngoài dự án cần chú ý bao gồm: đường giao thông, công trình cấp thoát nước và hệ thống điện. Các công trình kỹ thuật hạ tầng bên ngoài dự án đã được đầu tư đồng bộ, đang được sử dụng tốt và có nhiều yếu tố thuận lợi sẽ là điểm ưu tiên số một khi lựa chọn căn hộ.
Các tiện ích công cộng xung quanh dự án nhà ở như: công trình văn hoá, thể thao, thương mại, trường học, công viên, nhà hàng, bãi đỗ xe, phòng khám,… có tác dụng tạo nên giá trị cho khu nhà ở. Xây dựng dự án căn hộ chung cư nơi có càng nhiều công trình có mối quan hệ tương tác với khu nhà ở thì càng có nhiều lợi thế và giá trị…
Thiết kế căn hộ tối ưu nhất là phòng nào cũng có cửa sổ và có ánh sáng tự nhiên. Ngoài ra căn hộ cũng phải có ban công, lô gia tạo khoảng không gian ngoài trời. Ngoài ra, theo nghiên cứu của các chuyên gia thiết kế căn hộ gần đây thì diện tích tối ưu vừa phải, cũng như xu hướng hiện nay là: Loại căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích sử dụng từ 60~70m2 chiếm phần lớn trong cơ cấu sản phẩm. Phần còn lại 3 phòng ngủ, diện tích sử dụng khoảng 87~97m2 cũng được quan tâm nhiều.
2.2.4. Giải pháp về môi trường sống
Xây dựng môi trường xanh thân thiện với không gian sống nhiều cây xanh kết hợp cách thiết kế đảm bảo về ánh sáng và không khí tự nhiên thoáng mát trong lành. Các dịch vụ đảm bảo vệ sinh môi trường, công tác quản lý điều hành, an ninh, các tiện ích khác…cũng được đồng bộ quy mô và phải luôn được đảm bảo tốt, từ đó góp phần tạo nên không gian sống lành mạnh xanh – sạch – đẹp.
Chủ đầu tư cần có bộ phận chăm sóc khách hàng tốt, đáp ứng nhanh để nâng cao sự hài lòng đối với khách hàng. Thường xuyên tổ chức các hoạt động cộng đồng như văn hóa, giải trí, thể dục thể thao tại khu chung cư, nâng cao sự gắn kết giữa cộng đồng, gắn với truyền thông tích cực, cũng như kết hợp các giải pháp về tiện ích công cộng, môi trường sống xung quanh,…. Để tạo nên một môi trường sống xanh – sạch – đẹp – văn minh và hiện đại. Việc xây dựng tạo ra một lối sống văn minh hiện đại để góp phần nâng cao quan điểm của mọi người khi nghĩ tới môi trường sống tại chung cư. Tăng cường các kênh truyền thông, quảng bá như marketing truyền miệng, từ đó tác động lan truyền một cách tích cực tới các bộ phận dân cư, cũng như dần hình thành nên sự thiện cảm trong tâm trí khách hàng khi nghĩ về môi trường sống tại căn hộ chung cư.
3. Kết luận và Kiến nghị
3.1. Kết luận
Nghiên cứu đã tập trung nghiên cứu phát triển, điều chỉnh và kiểm định thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân. Kết quả của mô hình đo lường cho thấy, các thang đo đều đạt độ tin cậy và giá trị cho phép. Bằng phương pháp hồi quy bội đã tìm ra được 9 nhân tố có ảnh hưởng đến ý định chọn mua căn hộ của khách hàng xếp theo thứ tự mức độ ảnh hưởng từ cao xuống thấp là: (1) Giá cả căn hộ; (2) Hồ sơ pháp lý của dự án; (3) Vị trí của căn hộ; (4) Thiết kế căn hộ; (5) Thương hiệu của chủ đầu tư; (6) Tiện ích công cộng; (7) Môi trường sống; (8) Chăm sóc khách hàng và (9) Yếu tố văn hóa xã hội.
Các nhóm giải pháp được đưa ra để nâng cao công tác quản lý và kinh doanh bất động sản tại khu vực nghiên cứu bao gồm các giải pháp về tài chính, giải pháp về pháp lý, giải pháp về kỹ thuật và giải pháp về xây dựng môi trường sống.
3.2. Kiến nghị
Ngoài các yếu tố đã đề xuất trong mô hình nghiên cứu này, còn có các những yếu tố khác có ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ để ở của khách hàng cá nhân mà trong nghiên cứu này tác giả chưa đề cập đến, có thể mở rộng phạm vi nghiên cứu đối với các nghiên cứu tiếp theo ví dụ như: yếu tố phong thủy, ảnh hưởng của người thân, bạn bè, yếu tố hàng xóm xung quanh căn hộ, sự tiếp thị, quảng cáo…
Mở rộng phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu mới chỉ tiến hành trên phạm vi hai dự án có căn hộ chung cư ở khu vực Gia Lâm là Khu đô thị Đặng xá và Khu đô thị Vinhomes Ocean Park. Vì vậy để có được những đánh giá khái quát hơn, cần mở rộng thêm phạm vi nghiên cứu cho các khu vực khác trên địa bàn huyện Gia Lâm cũng như thành phố Hà Nội và các địa phương khác. …Bên cạnh đó cũng có thể đi sâu nghiên cứu cho các nhóm khách hàng cụ thể, ví dụ như Nghiên cứu ý định mua của nhóm khách hàng độc thân, nhóm khách mua hàng căn hộ để đầu tư.
ThS. Bùi Nguyên Hạnh